公墓在进行设立、运营之前，首先要获得用于公墓墓穴建设的土地。土地是重中之重。就现行中国公墓实际状况来看，公墓的土地获得一般有三种渠道:一是依靠行政划拨，典型如城市经营性公墓。二是通过本村集体土地，典型如农村公益性公墓。三是通过政府或者村集体拍卖或者招投标的方式获得，典型农村经营性公墓。由于依靠第一种方式获得土地时，政府往往要收取较高的土地出让金，而第二种方式获得土地又有较强的身份限制，所以，拍卖或者招投标就成了社会投资者获得土地的主要方式。以这种方式获得的土地在实际运营管理过程中会产生以下2个问题:

                               苏州名流园,上海公墓

    1.购墓者对土地所享有的权利问题

    就购墓者对其购买的经营性墓地享所有的权利而言，现行法律未作出明确规定。而在理论上一般有两种观点。一种在学术界，大部分学者认为购墓者对其购买的经营性墓地享有使用权。另一种则是官方答复，认为购墓者对其购买的经营性墓地享有租赁权。民政部社会事务司副司长李波在接受媒体采访时说道:‘我们一直强调，墓地只是租赁关系，不是产权关系，只有使用权，没有所有权。”但就农村经营性公墓而言，我认为购墓者对其购买的墓地享有租赁权，而非使用权。农村经营性公墓建立在农村集体土地之上，所以，单就集体土地而言，村集体享有土地所有权，而基于身份属性，村民则享有对土地的承包经营权。而承包经营权基于“三权分置”理论又可以分为承包权与经营权。以宁波市郸州区31个农村经营性公墓为例，各村集体通过招投标把承包权分配到本村村民手里。这里的“土地承包权”仅承包土地，并不实际从事生产经营，接着，承包权人再将实际从事生产经营的占有、使用权能转移给土地经营权人，即公墓经营人。而农村经营性公墓购买者因缺乏身份属性，则不可能获得公墓土地使用权。唯一可能的则是农村经营性公墓购买者基于公墓购买合同获得债权，即租赁权。

    2.土地使用期限问题

    公墓土地使用期限问题，因公墓性质不同而不同。公益性公墓因建立在农村集体土地之上，且安葬者为本村村民，因此土地使用无期限。而就经营性公墓而言，根据《公墓管理暂行办法》，一般使用期限为20年。那么，农村经营性公墓土地使用期限如何?笔者认为基于前述“三权分置”理论，购墓者对于公墓土地仅享有租赁权而未享有使用权，因此购墓者根据合同仅对公墓土地享有20年的租赁期限。然而，实践中，多数公墓经营者给予购墓者40年甚至70年的使用期限，以宁波市郸州区31个公墓为例，购墓者购买墓地后会获得公墓经营者给予的“墓穴证”，在期限一栏经营者往往根据所交管理费多少给予购墓者使用年限。这种不确定随意给予年限的做法固然和购墓者缺乏相关法律知识有关，但更多的则是由于法律不够完善以及政府缺乏有效的监管所致。且对于公墓土地使用期限到期问题，法律也未作详细规定，仅地方性法规对此作了简单的到期续期规定。所以，公墓土地期限续期问题也有待进一步完善，以更好地保护购墓者的权益。